Milano – Quanto incide la vicinanza al porto sul valore di una casa?

Se nell’immaginario comune vivere a pochi passi dal mare è spesso associato a prezzi più alti della media, la realtà del mercato è molto più articolata: il ruolo del porto nel tessuto urbano può infatti influenzare le quotazioni in modi molto diversi da regione a regione e da città a città.

È quanto emerge dall’ultima ricerca di Immobiliare.it Insights, proptech company guidata da Luke Brucato, specializzata in analisi di mercato e data intelligence e parte del gruppo Immobiliare.it, il portale immobiliare leader in Italia, che ha esaminato le variazioni dei prezzi delle case in vendita nelle aree adiacenti ai principali porti italiani* rispetto alla media della rispettiva città.

Dove la vicinanza al porto fa crescere i prezzi…

In alcune città, la vicinanza all’area portuale si traduce in valori immobiliari superiori alla media comunale. Il caso più significativo è quello di Salerno, dove per acquistare un immobile a breve distanza dal porto bisogna mettere a budget oltre 3.500 euro/mq, il 23% in più rispetto al prezzo medio del Comune (2.863 euro/mq).

Salerno non è però l’unica città a registrare un premio superiore al 20%. Anche a Messina e Trieste, i prezzi delle abitazioni nelle aree limitrofe al porto risultano sensibilmente più elevati rispetto alla media comunale: nella città siciliana il divario raggiunge il 22% (1.288 euro/mq vs. 1.056 euro/mq), mentre nel capoluogo del Friuli-Venezia Giulia si attesta al 21% (3.201 euro/mq a fronte di 2.640 euro/mq).

Anche a Ravenna le quotazioni crescono in maniera rilevante nelle zone adiacenti al porto, con una variazione del +19% rispetto alla media del Comune (2.562 euro/mq vs. 2.151 euro/mq). La tendenza si conferma, con differenze a doppia cifra tra i due prezzi, anche a Bari e La Spezia: nel capoluogo pugliese una casa a pochi passi dal porto richiede una spesa media del 15% superiore rispetto al resto della città (2.603 euro/mq vs. 2.255 euro/mq), mentre nella località dell’estremo levante ligure l’incremento è pari al 10% (2.428 euro/mq vs. 2.203 euro/mq).

Più contenuto, ma comunque presente, l’aumento di prezzo nei quartieri portuali di Napoli (+7%, 3.238 vs. 3.017 euro/mq), Palermo (+2%, 1.575 vs. 1.548 euro/mq) e Civitavecchia (+2%, 1.852 euro/mq vs. 1.822 euro/mq).

…E dove invece la quotazione cala

Tra le città oggetto dell’analisi, sono cinque quelle in cui vivere nelle aree prossime al porto comporta prezzi inferiori rispetto alla media comunale. I divari più marcati si registrano a Taranto e Genova, dove le quotazioni risultano rispettivamente inferiori del 29% e del 26%.

A Taranto comprare casa nell’area limitrofa al porto costa 674 euro/mq, a fronte di una spesa media in città pari a 949 euro/mq, mentre nel capoluogo ligure si passa dai 1.317 euro/mq della zona portuale ai 1.782 euro/mq medi comunali. Fanno eccezione, per Genova, le microzone di Caricamento e Molo che registrano valori ben superiori alla media cittadina, pari rispettivamente a 2.577 euro/mq e 2.451 euro/mq.

Anche ad Ancona la vicinanza al porto incide al ribasso sui prezzi delle abitazioni, che risultano inferiori del 12% rispetto alla media comunale (1.554 euro/mq vs. 1.756 euro/mq). Più contenuta, infine, la differenza rilevata a Livorno (-3%, 2.185 euro/mq vs. 2.253 euro/mq del Comune) e Reggio Calabria (-2%, 828 euro/mq a fronte di 848 euro/mq).

Il “caso” Venezia

Tra le città analizzate, Venezia rappresenta un caso a sé. Nella città della Laguna i quartieri più vicini al porto sono due, vale a dire Marghera–Catene e Santa Marta e, a seconda dell’area presa in considerazione per l’acquisto, i prezzi si collocano ben al di sopra o al di sotto della media cittadina, pari a 3.331 euro/mq.

A Marghera-Catene i costi calano quasi del 50%, con una spesa media di 1.724 euro/mq. Il dato riflette anche la posizione del quartiere, situato nella parte continentale del Comune. Santa Marta, invece, si trova nel centro storico lagunare, dove il mercato immobiliare presenta prezzi generalmente più elevati: chi desidera comprare un’abitazione in questa zona deve pertanto sborsare mediamente quasi 4.750 euro/mq, ovvero il 42% in più rispetto al valore medio cittadino.

*Ancona, quartieri vicino al porto: Archi, Capodimonte, Centro Storico, Stazione;

Bari, quartieri vicino al porto: San Nicola-Borgo Antico;

Civitavecchia, quartieri vicino al porto: Borgata Aurelia, Centro Storico-Pirgo-Odescalchi;

Genova, quartieri vicino al porto: Caricamento, Cornegliano, Dinegro, Molo, Multedo, Sampierdarena, Sestri Ponente;

La Spezia, quartieri vicino al porto: Canaletto, Centro Storico, Fossamastra, Muggiano-Porto Lotti, Umbertino-2 Giugno;

Livorno, quartieri vicino al porto: Darsena, Porta a Mare-Mazzini, Porto;

Messina, quartieri vicino al porto: Centro Storico, La Farina-Stazione;

Napoli, quartieri vicino al porto: Borgo Orefici, Mercato, Porto-Municipio;

Palermo, quartieri vicino al porto: Acquasanta, Porto;

Ravenna, quartieri vicino al porto: Marina di Ravenna, Porto Corsini-Marina Romea;

Reggio Calabria, quartieri vicino al porto: Santa Caterina, San Brunello;

Salerno, quartieri vicino al porto: Centro, Centro Storico-Teatro Verdi;

Taranto, quartieri vicino al porto: Isola-Città Vecchia, Tamburi-Lido Azzurro;

Trieste, quartieri vicino al porto: Città Vecchia, Roiano;

Venezia, quartieri vicino al porto: Marghera-Catene, Santa Marta.